营改增后房地产开发企业应注意的法律问题
文本来源:    发布时间:2016-07-20 15:20:27

营改增后房地产开发企业应注意的法律问题

自2016年5月1日起,在全国范围内全面推开营改增试点,建筑业、房地产业等营业税纳税人,纳入试点范围,由缴纳营业税改为缴纳增值税。

建筑业、房地产业纳入“营改增”试点范围后,房地产开发企业应注意以下法律问题:

 

 一、合同签订时应当审查对方的纳税资格,并在合同中完善当事人名称和相关信息

“营改增”之后,原来的服务提供方从营业税纳税人,可能变为增值税一般纳税人,服务提供方的增值税作为进项可以被服务接受方用以抵扣。因此,签订合同时要考虑服务提供方是一般纳税人还是小规模纳税人,提供的结算票据是增值税专用发票还是普通发票,增值税率是多少,能否抵扣,再分析、评定报价的合理性,从而有利于节约成本、降低税负,达到合理控税,降本增效的目的。

合同双方名称的规范性要求要高于原来的营业税纳税体系。在原有的营业税体系下,虽然也有发票开具的规范性要求,但相对而言,增值税体系下对服务提供方开具发票将更为严格。在原有体系下并不需要特别提供纳税人识别号信息,但现在服务接受方需要把公司名称、纳税人识别号、地址、电话、开户行、账号信息主动提供给服务提供方,用于服务提供方开具增值税专用发票。

     二、合同中约定:价款中是否包含增值税、发票提供、付款方式等

1、营业税是价内税,增值税是价外税。此前,商品房买卖合同、租赁合同、采购合同等约定的价款当然包括营业税。但增值税是价外税,合同价款为非含税价款。因此,为避免合同双方就“合同价款”理解的分歧,以及税务部门对税基认定争议,建议在合同中就合同价款是否包含增值税作出明确约定,特别是对一些远期合同(如尚未开始履行的租赁合同)的合同价款是否包含增值税进行约定。

2、因为增值税专用发票涉及到抵扣环节,开具不了增值税专用发票或者增值税发票不合规,都将给受票方造成法律风险和经济损失,应当考虑将取得增值税发票作为一项合同义务列入合同的相关条款,同时考虑将增值税发票的取得和开具与收付款义务相关联。一般纳税人企业在营改增后可考虑在合同中增加“取得合规的增值税专用发票后才支付款项”的付款方式条款,规避提前支付款项后发现发票认证不了、虚假发票等情况发生。

3、因虚开增值税专用发票的法律后果非常严重,最高会面临无期徒刑的刑罚,因此在合同条款中应特别加入虚开条款。约定如开票方开具的发票不规范、不合法或涉嫌虚开,开票方不仅要承担赔偿责任,而且必须明确不能免除其开具合法发票的义务。

4、另外,增值税发票有在180天内认证的要求,合同中应当约定一方向另一方开具增值税专用发票的,一方应派专人或使用挂号信件或特快专递等方式在发票开具后及时送达对方,如逾期送达导致对方损失的,可约定相应的违约赔偿责任。

5、在涉及到货物质量问题的退货行为时,如果退货行为涉及到开具红字增值税专用发票的行为,应当约定对方需要履行协助义务。(具体可以参考《国家税务总局关于全面推行增值税发票系统升级版有关问题的公告》(2015年第19号)(2015年4月1日施行)有“关红字专用发票的办理手续”等相关规定。

6、如果合同中约定了质保金的扣留条款,那么质保金的扣留也会影响到增值税开票金额。所以合同中还应约定收款方如果要扣留质保金的,付款方也应当提供发票及相关资料。

     三、免租期、赠送将视同销售

《营业税改增值税试点实施办法》第十四条规定,单位向其他单位或者个人无偿提供服务、无偿转让不动产,视同销售服务或者不动产。根据该规定,租赁合同约定的免租期、商品房买卖合同约定的赠送车位、装修、设备等约定将视同销售,按市场公允价计征增值税。

为避免不必要的税负,建议租赁合同中取消免租期的约定,而将该部分租金分摊至一定的期限内,或在“免租期”内约定比较优惠的租金(该部分租金可有条件抵扣);对于赠送,应作出赠送部分物品已经包含在总价款中的解释,或者直接避免使用赠送的字样。

 

    四、兼营销售应分别约定价

《营业税改增值税试点实施办法》第三十九条规定,纳税人兼营销售货物、劳务、服务、无形资产或者不动产,适用不同税率或者征收率,应当分别核算适用不同税率或者征收率的销售额;未分别核算的,从高适用税率。根据该规定,如果工程总承包合同(EPC合同)未分别约定勘察、设计、工程价款的,则将从高按11%的税率征收增值税,如能分别约定,则勘察、设计费将按6%的税率征收增值税;另外,房屋租赁的税率为11%(房屋租赁还应考虑房产税),动产租赁的税率为17%,物业服务的税率为6%,因此,如果在房屋租赁合同中,未区分租赁和物业服务,则至少将全部按11%的税率征税(如内容涉及设备等动产租赁的,还有可能按17%计征税收)。

 五、对于房地产老项目,如房地产开发企业选择按一般计税方法计税的,应要求施工单位选择按一般计税方法计税

房地产开发企业销售其开发的房地产项目,以其取得的全部价款和价外费用,扣除土地价款后的余额为销售额,因此,对于地价比例高的房地产老项目,房地产开发企业还是会选择一般计税方法缴税。但是,对于施工单位,由于受管理、进项税款等因素的限制,选择按简易计税方法的居多,但由此会影响到房地产开发企业的进项税。因此,对于房地产老项目,如果房地产开发企业确定选择按一般计税方法的,建议在施工合同中约定施工单位也应按一般计税方法计税。

 

   六、 三流不一致的风险如何规避?

1、为了防范虚开增值税发票,国税总局曾出台规范性文件要求“三流一致”。所谓“三流一致”,指资金流(银行的收付款凭证)、票流(发票的开票人和收票人)和物流(或劳务流)相互统一,即收款方、开票方和货物销售方或劳务提供方必须是同一个法律主体,而且付款方、货物采购方或劳务接收方尽量是同一个法律主体,如果三流不一致,将不能对税款进行抵扣。

2、合同中应当约定由供应方提供其发出货物的出库凭证及相应的物流运输信息。如果货物由供应方指定的第三方发出,为了避免三流不一致、导致虚开发票的行为,需要明确供应方提供与第三方之间的采购合同等资料。

3、对于委托第三方支付和收款等三流不一致的情形,可以通过签订三方合同的方式减少风险,或者也可通过约定由第三方付款的方式来解决,但需要提供相应委托协议,以防止被认定为虚开增值税专用发票的行为。当然,在实际签订合同时仍需要根具体情况进行设定。

对于分批交货合同增值税专用发票的开具,为了做到三流一致,防止出现虚开增值税专用发票的情形,应当在合同中约定在收货当期开具该批次货物的增值税专用发票。(注:涉及到分期付款的,基于防范虚开增值税发票风险考虑,在需方实际收到供方的货物时,供方产生开具增值税专用发票的义务。如果货物不是分期交付,则分期付款行为并不会影响增值税专用发票的开具。

    七、对于跨期合同的处理

1、营改增后未执行完毕的合同,应将未执行部分涉及的税金,由营业税调整为增值税,合同条款修订的过程中可能存在以下风险:一是涉税事项界定不清晰,可能存在重复征税的风险;二是合同对增值税发票信息不明确,取得增值税发票信息错误,导致增值税进行税款不得抵扣,增加税负;三是未执行完的事项如涉及增值税多个税目,而从合同条款上没有详细区分不同税税率项目的合同价格,可能导致从高税率征税。

     2、对于上述风险,可从以下几个方面进行规避:一是要严格区分合同执行时间及纳税义务发生时间,如果纳税义务在营改增之前的,按原合同条款执行;如纳税义发生在营改增之后的,应与合同方签订相对应的补充协议;二是需要明确供应商应提供增值税发票类型以及合同双方银行账户和纳税人信息,保证合规使用增值税发票;三是对部分供应商合同条款进行修订,按照营改增政策要求,修改合同总价、不含税价格、增值税金额,明确提供发票类型、价款结算方式与开票事宜等内容。

    八、 加强增值税发票管理,防范刑事责任风

与此前的营业税发票相比,增值税专用发票的管理制度更加严格,违法后果也更加严重。我国《刑法》中涉及增值税专用发票的罪名就多达五项,涵盖虚开增值税专用发票(第二百零五条)、伪造或者出售伪造的增值税专用发票(第二百零六条)、非法出售增值税专用发票(第二百零七条)、非法购买增值税专用发票或者购买伪造的增值税专用发票(第二百零八条)、盗窃增值税专用发票等多种犯罪行为(第二百一十条),面临的刑事责任包括罚金、没收财产、管制、拘役、有期徒刑、无期徒刑。除刑事责任外,企业还可能面临基于《税收征收管理法》的行政处罚和因善意接受虚开增值税专用发票不能抵扣带来的税款损失。对于供应商、承包商提供的资金流(银行的收付款凭证方向)、票流(发票开具方向)和物流(或劳务流的提供方向)不一致的增值税发票,应坚决拒绝;同时应特别注意在进行税务筹划时,严禁触及“增值税红线”。

 

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